浙江房屋买卖合同纠纷案例
【裁判要旨】
订立房屋买卖合同时，根据未披露房屋内曾发生凶杀案信息是否实际对交易价格产生影响以及该影响是否足以动摇缔约意思或者缔约条件，判定出卖人是否具有披露义务；出卖人明知该信息但未履行披露义务，并因此获益的，应认定构成欺诈，即应以客观化标准判断出卖人是否构成欺诈。
【案例索引】
一审：浙江省杭州市滨江区人民法院（2011）杭滨民初字第602号。
二审：浙江省杭州市中级人民法院(2012)浙杭民终字第360号。
【案情】
上诉人（原审被告）：出卖人王某甲。
上诉人（原审被告）：出卖人金某某。
被上诉人（原审原告）：买受人洪某某。
原审第三人：王某乙。
洪某某于
王某甲、金某某辩称：1、洪某某所陈述的房屋“购置价款与其实际房产价值严重不符”与客观事实不符。2、王某甲、金某某在出售涉案房屋时，并未对涉案房屋内发生过刑事事件这一事实故意隐瞒掩盖。涉案的房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，合法、有效，且已全面履行完毕，不具有可撤销的法定情形。王某甲、金某某在签订、履行合同的过程中亦不存在欺诈行为，未故意隐瞒涉案房屋的真实情况以诱使洪某某作出错误的意思表示。王某甲、金某某从他人处购得涉案房屋并居住，并未觉得该房屋内发生过刑事案件对一家人的生活、居住有任何的不良影响。并且刑事案件发生在8年前，时间已经非常久远，根本没有隐瞒的必要。王某甲、金某某之所以在涉案房屋的整个交易过程中未主动告诉洪某某房屋内发生过刑事案件的事实，主要是因为：（1）王某甲、金某某基于对所选定的中介公司在社会上有一定影响力和知名度的信任，全权委托该公司处理涉案房屋的交易事宜，相信该公司会对涉案房屋进行全面充分的介绍，以让买方客观了解房屋的实际情况。（2）中介公司对涉案房屋内发生过刑事案件的事实完全知情。王某甲、金某某亦未要求其帮助隐瞒相关事实。（3）洪某某在买房过程中并未以任何形式表明其对房屋内是否有人亡故这一类似事情相当介意，也从未曾就其所介意的相关事宜进行询问。生活经验告诉我们，有一定年份的二手房屋内曾经发生死伤一类的事情在所难免。在本案房屋交易过程中，洪某某未进行过任何询问，王某甲、金某某认为此类事情非法定必须告知的内容，所以没有特意作出明确的说明，而非故意隐瞒。不能就此认定王某甲、金某某存在恶意隐瞒、掩盖实际情况的欺诈行为。3、在房屋买卖过程中，王某甲、金某某无法定的义务必须要将涉案房屋内发生过刑事案件的事实告知洪某某；且洪某某在买房过程中没有尽到谨慎注意、合理审查的义务。房屋买卖过程中，卖方不可能也没有必要将房屋内曾经发生的一切事情均告知买方。法律并未对卖方的相关告知义务进行明确规定，本案被告不存在法定的必须要将涉案房屋内发生过刑事案件的事实明确告知洪某某的义务，王某甲、金某某要求洪某某对涉案房屋存在历史问题考虑清楚后双方再商谈房价，没有隐瞒的故意。涉案房屋内曾发生的刑事案件在当时影响很大，知者甚多，即使中介公司没有将相关情况告知，洪某某不用多费周折打听一下便能知道，洪某某自身未尽审慎审查的义务。4、洪某某购买的是涉案房屋本身，而非房屋的历史。涉案房屋只要能够满足原告的居住用途，即已达到购买目的。法律没有规定卖方在卖房时要将房屋内的历史问题交代清楚。原告在签订房屋买卖合同时，对涉及房屋居住功能的如房屋所处的位置、权属、用途、环境、性质等已作了全面的了解，并同意受让涉案房屋，合同上并未写明买方对房屋的历史问题已作全面了解，房屋的历史不影响房屋的使用功能，买方不需要全面了解房屋历史，卖方也没有义务将房屋的历史全面告知买方。本案中，双方签订的合同为各自的真实意思表示，房屋权属明确、清晰，不存在任何影响房屋正常使用的质量问题，完全能满足洪某某的居住需要。双方的交易不违反法律、行政法规的强制性规定，洪某某要求撤销合同没有法律依据。综上，洪某某的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求驳回洪某某的诉讼请求。
王某乙辩称：涉案房屋与第三人没有任何关系，出卖人是第三人的父母，洪某某把钱打到第三人卡里是因为房子当时还有贷款没有还清，交易必须还清贷款。
【审判】
滨江区人民法院经审理认为：当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，尊重社会公德。房屋买卖属于生活中重大事项的交易，与房屋有关的相关信息应当予以披露。本案中，涉案房屋内曾发生过三人被杀的事实，尽管房屋本身的使用价值未因此受到影响，但按照一般的民间习俗，发生过凶杀案的房屋会被认为存在不吉利的因素，且房屋往往会因此贬值。因此，该“凶杀案”信息对洪某某是否愿意与王某甲、金某某交易及以何种条件进行交易有重大影响。本案在房屋交易过程中，王某甲、金某某认可未向洪某某告知涉案房屋发生过凶杀案的事实，对是否告知中介公司也未置可否，且未提供相关证据证明向中介公司披露过该信息，表明王某甲、金某某隐瞒了这一重要信息，构成欺诈，使洪某某在违背真实意思的情况下签订了房屋买卖合同并履行完毕，洪某某有权要求撤销该合同。王某甲、金某某抗辩称计税金额为7370000元，实际交易价为6780000元，低于市场价格。原审法院认为计税价格不代表市场价格，故对王某甲、金某某的该抗辩不予支持。综上，对洪某某要求撤销洪某某与王某甲、金某某于
宣判后，王某甲、金某某不服，提起上诉。二审中，浙江省杭州市中级人民法院基于出卖人系凶案发生后购买案涉房屋，本案交易系再次转让的事实，着重对该房屋的二次转让中的相关价格、尤其是成交价与大致市场价之间的差异安排了举证、质证和调查、了解。审理后认为：本案中，王某甲、金某某在知晓涉案房屋内曾发生过凶杀案件的情况下，于2007年以明显低于市场的价格购买了该房屋，却在未向洪某某披露凶杀案信息的情况下，以几乎市场同等价将房屋转让给洪某某，使洪某某在不知情的情况下与之签订了房屋转让合同的事实清楚。洪某某在房屋买卖交易完成得知上述信息之后，即向王某甲、金某某提出异议，并以王某甲、金某某故意隐瞒重要信息，严重违反诚实信用原则，构成欺诈为由，要求撤销双方所签订的买卖合同，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条之规定，撤销双方所签订的房屋买卖合同并无不当。王某甲、金某某的上诉理由不成立，其上诉请求不予采纳。原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币63966元，由王某甲、金某某负担。
【评析】
本案处理的难点在于：一、王某甲、金某某是否负有事前披露义务以及其披露义务的范围如何界定；二、王某甲、金某某未于房屋出卖前向买受人洪某某披露案涉房屋曾发生“凶杀”案是否构成欺诈，其欺诈的主观故意如何确定。
一种处理思路是：房屋发生凶杀刑事案件，按照一般的民间习俗，会被认为存在不吉利因素，且会影响到房屋价格，因此，出卖人须于签订房屋买卖合同之前告知买受人该事实，没有告知的，违背诚实信用原则，即构成欺诈，买受人以欺诈为由主张撤销合同的，应支持其请求。一审滨江法院采此观点。
另一种处理思路是：回避民间习俗对于“凶宅”避讳这一容易产生争议的问题，将房屋内发生过凶杀案作为负载在交易标的物上的一个信息，考察出卖人对该信息是否负有披露义务；如果出卖人负有该披露义务，则进一步考察出卖人在签订合同时未告知买受人该信息，主观上是否存在欺诈的故意，客观上是否使买受人陷于错误，并基于该错误进行了交易行为。二审杭州中院采此观点。
笔者同意第二种处理意见。
一、“凶宅”的法律意义
本案可以归类为司法实践中争议较大的“凶宅”案。“凶宅”不是一个法律上的概念，就其概念的外延，包含但不限于发生过凶杀等恶性案件，或者传闻房屋“闹鬼”，或者房屋风水不好等等。基于造成“凶宅”的原因不同，法律上的意义也不相同，出卖人是否负有披露义务、未披露是否承担法律责任以及承担何种法律责任亦不相同，如传闻房屋“闹鬼”，则纯属子虚乌有的封建迷信，出卖人并不负有对此信息的披露义务，因此也无法律责任可言；再如居住在房屋中的人会莫名生病，如果是因为房屋本身材质问题（如建材中含有放射性物质），则无论出卖人是否披露，均需承担瑕疵担保责任。因此，以“凶宅”为标的的房屋买卖行为，必须转换为法律上的规则进行适用，否则容易招致法院的判决确认封建迷信，悖于社会主义道德要求。
此外，在民事审判中，如果可以适用具体规则进行处理的案件，应当尽量减少适用民间风俗，以防止逸出法律规则。众所周知，我国历史上“诸法合体”，并未形成真正意义上的市民社会，也就无纯粹民法的形成，现代化的民法主要系清末修律以来移植自西方，故法官生活中的经验法则能否直接适用应特别谨慎。上述第一种处理方式导致的后果可能是形成形式化的审判模式，即对“凶宅”的避讳→公序良俗→未披露→构成欺诈，缺乏对案件个性的考量。基于此，在本案中应将要解决的问题转化为：①“凶宅”是否系出卖人应当披露的信息；②未披露该信息是否构成欺诈，并从这两个方面查明本案事实，确定法律后果。
二、出卖人披露义务及其范围
我国合同法对订立合同时出卖人是否具有告知义务以及告知义务的范围如何并无明确规定，但合同法第42条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况……”。该条规定的是缔约过失责任。按照合同法原理，缔约过失责任是一种先合同义务，即当事人在缔约过程当中，产生了超出一般关系而进入特殊的磋商关系，故而，在合同订立之前即负有告知等附随义务。按照举重以明轻的原理，在缔约准备阶段即负有告知义务，那么在合同订立时更应善尽告知义务。国外以及我国台湾地区的立法例均明确出卖人在交易时应披露标的物的相关信息。关于披露的范围，参照上述规定，应当是对合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息。
本案中，二审法院并未简单将对“凶宅”的避讳认定为公序良俗，从而认定出卖人负有信息披露义务，而是在查明案涉房屋曾经发生凶杀案、王某甲、金某某未向洪某某披露该事实信息之外，又查明：①2007年王某甲、金某某购入案涉房屋时的价格畸低于房屋价值。根据二审法院杭州中院向杭州市房屋产权交易中心调取的案涉房屋交易的备案登记表明，案涉房屋的备案交易价格为160万元，该房屋在交易两年后办理了过户手续，计税价格为340万元；与同时期、同区域地段类似房屋的市场交易价格相比显然畸低。即使排除市场价格的对比，王某甲、金某某在一审庭审时主张其购买案涉房屋的交易价格为400万元，但没有相关证据佐证，亦即王某甲、金某某认为其购买时该房屋的价值应为400万元，但其实际购买价格仅为160万元。且王某甲、金某某无法对其以畸低于房屋价值的价格买入案涉房屋的原因进行合理解释。而从本案的其他证据来看，除了案涉房屋发生过凶杀案之外，并无其他因素对房屋价格产生影响。②王某甲、金某某在出售案涉房屋时的价格与房屋市场价值相差不大。根据二审法院查明的事实，王某甲、金某某在出售该房屋时，交易价格几近于市场价格，678万元的交易价仅比办证时的计税价低约50万元左右。与其购入房屋时不同，在出售案涉房屋时，王某甲、金某某并未向洪某某披露该房屋曾发生凶杀案的事实。因此，王某甲、金某某在前手买受该房屋时，价格明显低于市场价格，而在出售该房屋时，价格与市场价格相差无几，两次交易中，除是否知晓房屋系“凶宅”的原因外，并无其他因素导致其价格下降，可见是否披露“凶宅”信息是影响交易能否进行以及交易价格的重要因素