防御一：广告内容要约定

　　案例A：

　　某房地产公司刊登广告时宣称：本公司提供的楼房符合现代住宅的要求，为你提供下列设施：煤气管道、接话口、空调洞、内塑钢门、外防盗门、分户电表、地下车库、屋顶花园……王某看后，遂与该房地产公司订立了购房合同。几个月后，房地产公司在王某付款后交付房屋。王某发现，该房屋无煤气管道、屋顶花园、地下车库等，遂找房地产公司进行交涉。对方拿出购房合同说，虽然我们在宣传材料上写明有煤气管道等，但那是别的房子的，不是你的房屋设施。你看，我们的合同上并没有写要为你提供这些设施。王某一下子愣了……

　　案例B：

　　1997年，上海一房产商在本市某报上刊登售楼广告，宣称其开发的某公寓是“可买可退的无风险房”，且发展商特别承诺：“若3年后想退房，无须任何理由，发展商保证退还所交房款的120%”。林女士被这则广告深深吸引，随即赶到该楼盘售楼处，经过协商之后，即与售楼处签订了商品房预售合同。林女士以总价94万元的价格买下该套房屋。双方除了将原先报纸广告中的退房承诺悉数写入合同的补充条款外，还约定3年后若退房，该房的装修费用按专业部门折旧程度标准计算后归还业主。3年后，林女士想要退房，并依据合同条款向房产商提出退房还款。由于房价回落，该公寓楼现在的市场售价已仅是1997年价格的 80%，房产商表示不愿意退房。于是，林女士将房产商告上了法庭。法院经审理认为，被告房产商在合同补充条款中承诺林女士购房3年后如要求退房，将全额退还已付房款的120%，退房与否，原告林女士有权选择。现在林女士选择退房，被告房产商应按约履行。法院判决双方的购房合同解除，房产商按林女士已付房款的120%连同装修费退还林女士。

　　秦律师提示：

　　很多购房者都是冲着开发商做的广告来买房的。按照我国建设部《商品房销售管理办法》规定，买卖双方没有特别约定，售楼广告不能作为证据，如果购房者没有将广告内容约定在合同中，这就为开发商日后违约留下了退路，也给购房者的维权造成了困难。如果案例A的王先生开始签订合同时谨慎一点，在订立购房合同时，将上述广告内容明确写入购房合同，可能仅仅多写十几个字，这一麻烦就可以避免。因为合同是约束双方当事人的法律文件，这样开发商便会受到合同的约束，从而使自己在法律上处于有利地位。案例B中因为在合同中约定了广告内容，所以林女士获得了赔偿。当然，购房者自身可能不具备相应的法律知识，而面对的又是精于此道的开发商，这时可以请一位律师或熟悉房地产业务的亲友陪同购房。有时虽然可能要多花一点钱，但与事后麻烦相比要好得多。具体防御招式：见 204合同第1部分“合同背景”第6条。

　　防御二：审查“五证”步步为营

　　案例A：

　　某次，律师为购房者代理签订××园购房协议。最初，销售商给购房者出示的土地使用证是复印件，律师坚持看原件，结果发现，土地使用证原件的一部分被粘上了。拆开后秘密就暴露出来，原来开发商已经把房屋抵押给某银行。如开发商的抵押贷款不能还清，购房者即使交足全部房款，房子也会被抵债。此时如果合同没有对抵押问题进行约定，购房者往往得不到任何补偿。

　　案例B：

　　李某听朋友介绍，称某“花园“环境优美，是专门开发供某啤酒厂职工居住的商品房。由于该“花园”所在地处于一个岛上，需过桥(尚在建)才能到，且属销售剩余的少数几套房屋，所以价格非常便宜，每平方米仅2000元，而同地段其他商品房价格为每平方米2700～3500元。李某为优惠的低价所动，又见到朋友已购该“花园“中一套住宅并入住，就问售楼小姐：“是否有房地产证？”售楼小姐回答说：“有。前两幢已有，这一幢迟一点就会办好。”于是，李某花了16万元买了一套三室一厅的住房。他入住之后，才听别人说该房屋未办土地出让手续，此啤酒厂职工仅对其房拥有“有限产权”，以后尚需补交地价后才拥有完全产权，在此之前无房地产证。至此，李某如梦初醒，后悔不迭，担心自己不是啤酒厂职工，不知怎样申请办理完全产权手续。

　　秦律师提示：

　　购房者要想按期取得房产所有权证，必须在购房时加强对法律风险的防范，尤其要把好事前审查关。一般来说，房地产开发商必须具备下列法律证件：开发商的《企业法人营业执照》、规划部门的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、建设部门的《建设工程开工证》、国土管理部门的《国有土地使用证》、房产管理部门的《房屋销售许可证》等。上述法律证件不齐全，将直接影响到商品房买卖合同的法律效力。

　　虽然目前不少购房者都知道要看“五证”，但开发商往往以“原件在总公司”为名，拿复印件来搪塞，而陷阱很可能就隐藏在复印件里。以《国有土地使用证》为例，一种叫《国有土地使用证》，这是拥有土地使用权的合法依据；再一种叫《临时国有土地使用证》，只能用于办理预售许可证和开工证，并不代表开发商取得最终的土地使用权。举例来说：假设地价是1000万元，而开发商只交400万元，就可获得《临时国有土地使用证》，但如果剩下的60%不交，就无法取得《国有土地使用证》，而业主也就根本拿不到房屋所有权证。

　　此外，购房者还要谨防开发商和销售商用异地或其他合作开发商的手续卖房。比如，某些开发商因大规模土地开发，工程不得不分期进行，一期办理了合法手续，二期因有关手续尚未办理下来，为筹集资金，开发商就利用一期的手续预售二期的房屋。再有一种情况就是两家单位合作建房，其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自己的房屋(案例B的情况)。以上两种情况都会给购房者日后办理产权证带来重大隐患。建议将五证问题及相应的违约责任在合同中详细约定，为购房者合法维权提供充分的证据。具体防御招式：见204合同第1部分“合同背景”第7～11条。

　　防御三：约定面积具体详细

　　案例A：

　　张女士在房展会上看中了某花园的一套两室两厅的期房，并在展会上签订了《商品房买卖合同》。交房时她发现餐厅由合同“附件一”中的长方形变为正方形，且开发商事先口头承诺的厨房净使用面积由8平方米变成了5平方米，客厅的过道增加了3平方米，一大一小卧室由事先承诺的20平方米和10平方米变成了两个卧室都是15平方米，上述变更无法实现张女士购房时的设计安排。张女士在与开发商交涉过程中证实，实际交付的房屋户型结构与工程设计相符，但由于在买卖双方签订合同时，卖方只是在附件一中粘贴了一张手工画出的房屋平面示意图，并没有标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，也没有标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置，所以根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束，使张女士在解决这个本来有理的事情时，因为双方没有明确的约定而困难重重。

　　案例B：

　　1997年，李女士与成都某房产公司签订了商品房预售合同书。在合同附件中，载明了期房的图纸以及精确到毫米的房屋长、宽等数据。1998年3 月，李女士在接收房屋时，向房产公司索要房屋实际测量面积，房产公司未予提供。在这期间，李女士多次问房产公司房屋面积是否存在较大差异，以防装修后“不好说”。房产公司都肯定地表示，房屋面积误差在正常范围之内，并一再告知她放心装修就是了。2000年1月，李女士入住5个月后，房产公司突然通知她：实际面积与合同面积有差异，实际面积比合同约定面积多出24.49平方米，产权证必须在交清多出面积房款后才能办理。李女士在与房产公司多次交涉无果的情况下，于2001年8月6日向法院提起诉讼，要求退房。法院认为，合同对房屋的面积有详细的约定，而房产公司交付房屋的实际面积比合同约定面积相差太大，远远超出了国家规定的误差范围(应小于3%)，最终法院支持了李女士的请求，李女士获得退房。

　　案例C：

　　陈女士在签购房合同时，特别注意约定了3%的误差范围，本以为在面积问题上不会再有什么问题。可到入住时，开发商向她提供的面积测量却显示，她家的公摊面积共多了2平方米，需要再交2平方米的房款，但使用面积却减少了半平方米，这样近万元的钱都补在了公摊面积上，自家使用面积还减少了。她找到开发商，开发商拿出他们签的合同，按合同规定，2平方米的确没有超过约定的误差范围。陈女士白白吃了一个哑巴亏。

　　秦律师提示：

　　商品房大多是以建筑面积计算购房款，而建筑面积由套内建筑面积和公摊面积两部分组成，因此很多购房者在交房时会突然发现整个商品房的建筑面积增加了(不会超过3%)，但相应的却是公摊面积增加，套内建筑面积减少。由于《商品房销售管理办法》规定：面积误差在3%之内，业主无权退房。因此，开发商的这种行为并没有违法，业主对此根本无计可施。开发商往往可以一分钱不用多花就多挣3%甚至更多的合法误差款，案例C中的陈女士就是吃了这样的哑巴亏。所以，建议购房者在签订购买现房合同时要写明建筑面积、建筑面积中含公摊面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例，最好还要约定在规定的误差范围内，套内建筑面积与公摊面积同比增减；购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。具体防御招式：见204合同第4部分“房屋面积”。

　　防御四：房屋质量要写明

　　案例A：

　　蒋先生花费30万元在某示范小区购买了一套140平方米的商品房，拿到钥匙后发现墙体开裂，山墙渗水，更为严重的是现浇楼板有二处长达3米的贯穿性裂缝。蒋先生多次找开发商交涉要求退房、换房，开发商置之不理，仅同意维修。由于蒋先生只是与开发商签订了建设部的示范合同，没有就质量问题作出详细约定。面对房屋质量如此低劣，蒋先生苦于没有合同依据，无法追究开发商的违约责任，陷于无计可施的困难境地。蒋先生非但没体会到乔迁的喜悦，反而吃了个哑巴亏，心里格外添堵。

　　案例B：

　　袁先生是某花园的住户，2001年10月23日，他发现书房“下雨”，原来是自家天花板有一处开裂约2米长的缝，楼上溢水造成的。同时，楼上也有3户发现自家天花板开裂多处。于是，他们把这一情况告知花园的开发商，截止到2001年12月27日，开发商一直推卸责任，说楼板开裂属正常，就这样的房子，你要么接受，要么你爱怎么着就怎么着。在与开发商多次交涉无果的情况下，袁先生向法院提起诉讼，由于袁先生与开发商的购房合同中详细约定了质量问题的种类，并将质量问题约定为退房事由之一，袁先生获得了退房。

　　秦律师提示：

　　房屋质量及保修是一个极为敏感的问题，它常常会引发购房者与开发商的冲突。为维护购房者的合法权益，《商品房销售管理办法》中明确规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任，保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

　　虽然“两书”对一部分的问题已作出了规定，但一般不写明违约责任，所以要解决这类质量问题，购房合同还是最有效的武器。购房者在签订合同时一定要将质量要求白纸黑字写清楚，决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来作依据。建议购房者在合同中对房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等进行开发商违约责任约定，一旦发现问题，购房者可以依据合同要求开发商进行维修，直到符合国家规定或者合同约定的标准，否则购房者有权解除合同办理退房手续，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。且最好像案例B中袁先生一样将不能达到以上质量标准约定为退房事由之一，以免出现案例A中蒋先生这种退不能、住不能的无奈局面。具体防御招式：见204合同第2、5、6、7、8、9部分。

　　防御五：社区规划应兑现

　　案例：

　　刘女士与某房地产开发商签订了建设部示范房屋买卖合同，购买某小区一期房，刘女士是自由撰稿人，希望有一个较好的写作环境。签订合同时，她购买的房子四周规划都是花园。前几天，她得知小区规划变更了，她所购房子的西面改成一条八车道的马路，离她房子不到20米，而她所购的房子的结构也因此受到一定影响。刘女士入住后发现房子离马路近，终日吵闹、灰尘多多，严重影响了自己的工作和生活，所以要求退房。开发商不同意刘女士的退房要求，理由是规划变更合同中没有写明，不是解除合同的约定条件，开发商根本没办法控制，所以不予退房。

　　秦律师提示：

　　我国《商品房销售管理办法》第二十四条规定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之后10天内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

　　但是此规定并没有规定什么是设计变更，也没有规定开发商在签订合同前是否应当向购房者提交原始设计，所以刘女士根本无法证明“设计变更”的事情，无法追究房地产开发商的违约责任。

　　具体防御招式：见204合同第10部分“室外环境与绿化”。

　　防御六：交房质量要核实

　　案例：

　　孙某与北京某房地产开发有限公司签订商品房预售合同，约定孙某购买该公司正在兴建的公寓住房一套。孙某预付购房定金人民币1万元，约定该公司交付的日期为2000年6月30日，在交付房屋时应同时提交建设工程质量监督部门竣工备案表和有测绘资格的机构实测面积数据。2000年7月2日，该公司与孙某又签订了交付房屋通知书，通知书中规定于7月2日前办理房屋交付手续。同年7月25日，有关部门对该座楼房进行工程竣工验收备案，次日该楼的销售面积测绘完毕。孙某以该公司未按合同约定期限提供建筑工程质量合格证书和住房实测面积而不能入住为理由，于2001年2月份诉至法院，要求给付违约金2.7万元。法院认为，该开发公司虽然于7月2日与孙某签订了房屋交付通知书，但由于该楼的竣工验收及提供实测面积数据的时间，超过了合同规定的时间，违反了合同规定中关于提交房屋建筑工程质量合格证书和实测面积数据期限的约定，属于违约行为，该公司应给予孙某一定数额的经济补偿。

　　秦律师提示：

　　开发商发出入住通知时，有可能是已经通过了竣工验收备案程序，但也有可能未通过备案。未通过验收的开发商向购房者发出收楼通知，多是为逃避延期交楼的责任。如果开发商书面通知购房者去办理交付手续，购房者应根据法律、法规及合同约定的要求对住宅设备、设施及房屋各主要方面逐项进行检查、核对、验收，同时开发商还应向购房者出示合同中规定的证明文件和《建筑工程竣工验收登记备案表》、具有甲级测绘资质的测量部门实测房屋面积数据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，否则购房者有权拒收房屋，并追究开发商逾期交房的违约责任。在上海，住宅建设局已经规定：开发商办理入住必须有许可证；在广州，今年8月份已开始实行“商品房入住许可证”政策。如果开发商未取得上述验收合格证明，购房者应当慎重办理收楼手续！具体防御招式：见204合同第13部分“房屋交付”。

　　防御七：产权问题是关键

　　案例A：

　　张某在某县购置了一套三室一厅的房子，已经住了2年多，有件事一直让他不能安心。开发商在购房合同中承诺交付后六个月内办好房产证，可是却一拖再拖。张某到有关部门了解后，发现该开发商在建房时没有取得规划部门的《建设工程用地规划许可证》及其他有关证照，这样张某根本办不了房产证。更为要紧的是，张某住的这幢楼将来有可能要划入拆迁范围，没有产权证意味着张某可能得不到拆迁补偿。

　　案例B：

　　杨某于1995年8月与某房地产开发公司签订房屋预售协议，杨某购买该房地产开发公司开发的住宅区房屋一套，双方约定，该房地产开发公司应于 1996年1月1日前将房屋交付杨某使用，并于房屋交付后60日内为杨某办理房屋所有权证。后该房地产开发公司未能按期交房，于1999年1月1日方交付房屋，杨某在该房地产开发公司依合同约定赔偿了迟延交付房屋的违约金后，接受了房屋。杨某接收房屋后，该房地产开发公司仍未能在合同约定的60日内为杨某办理房屋产权证。1999年6月，杨某得知这一住宅项目系假借旧村改造工程名义立项，由县批准开工。因该工程未缴纳土地出让金，并未取得北京市颁发的《国有土地使用权证》，也未取得《商品房销售许可证》，无权出售商品房，所售房屋亦未取得国家认可的产权。

　　秦律师提示：

　　房产证是证明房屋所有权的重要凭证，能否办到房产证对于购房者而言极其重要。购房者在订立合同前，有权要求开发商出示相关证件或者通过律师调查一下对方是否具备开发条件，这样就有一个安全的防范机制，降低购房风险。现实中很多购房者之所以交了钱迟迟办不到房产证，就是因为开发商不具备或不完全具备法定的销售条件。购房者应当有这样一个观点：你有权查看开发商的上述证件，开发商也有义务提供上述证件，否则极有可能会付出像张某一样的代价。目前由于各方面的因素，产权证发放比较慢，但也应限定适合的日期，发展商不能无限制地拖发产权证。由于建设部的标准合同中对产权证的取得时间并没有规定，建议广大购房者签订一份补充合同，在合同中明确提出取得产权证的准确时间，借以保护自己的合法权益。

　　具体防御招式：见204合同第15部分“所有权证”。

　　防御八：抵押问题要提防

　　案例：

　　一对夫妇精挑细选选中了一套高档物业，在售楼小姐的巧言善辩下交了3万元的定金。在签订正式购房合同的时候，这对夫妇感到有所顾虑。虽说当初是自愿精心挑选的，但对房屋的合法状况并不了解，于是委托律师进行了合法性调查，结果此项目土地使用权被银行抵押，也没有银行同意对外销售的承诺，如果购买了该房屋，开发商不能如约如期偿还银行贷款，银行可以依据我国《担保法》对此项目通过拍卖等形式获得价款进行偿还。在听取了购买该房屋存在较大风险的意见后，这对夫妇放弃了该房屋购买计划。

　　秦律师提示：

　　签订合同时一定要有关于抵押的约定，约定出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押；约定出卖人保证此商品房在向购房者转移所有权过程中，不会进行任何形式抵押；约定出卖人保证在购房者取得《房屋所有权证》前，不得以任何形式将土地使用权进行抵押。

　　具体防御招式：见204合同第19部分“抵押担保”。

　　防御九：违约条款要详细

　　案例：

　　王先生打算购买某开发商开发的一套商品房，开发商提供的合同对买卖双方违约责任是这样约定的：“买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；买方并有权要求卖方双倍返还定金。”王先生对此条款隐隐感到不妥，但又不知道该如何修改。

　　秦律师提示：

　　违约责任条款是购房合同中必不可少的重要内容之一，是购房者要求开发商承担违约责任、赔偿责任的法律依据。在签订商品房预售合同中，有些商品房开发商或代理商会列出许多有关购房者违约责任的苛刻条款，而千方百计避开开发商违约责任的约定；或者虽然约定了双方的违约责任，但双方违约责任的约定是不公平不对等的，对购房者极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。在商品房买卖中，作为开发商不但应按合同约定的日期交付房屋，而且应按合同约定的条件(面积、位置、装修标准、《房屋所有权证》等)交付房屋，以保护购房者的合同权利。

　　具体防御招式：见204合同第23部分“违约责任”。作者徐斌 转自秦兵房地产网

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