辩题一:房地产乱象源于期房制度?

　　王志安：我们的第一个辩题就是说现在房地产市场现在的乱象，它的原因，它的源头到底是不是期房预售制度，有请秦兵律师先发言。
　　秦兵：这个很明显，目前从我们的律师角度来看，80%的案件都和房地产预售制度有关，所以我们的判断非常简单，如果是有什么问题能够极大地破坏房地产销售，那就是商品房的预售制度最大限度地保护了开发商的利益，但是最大限度地我认为侵害了消费者的权益。
　　董藩：这是错误的，首先只说一点，你说80%的纠纷是由预售而引起的，其实90%的房子通过预售来进行的，反而是预售的比例还低，这个问题怎么来解释？所以说出现问题是问题，和制度设计本身是没问题的，假定没有预售制度，中国房地产不会发展到今天，很多人就没房子，也许像你那样说的。

　　秦兵：那不一定很多人没房子，咱们看中国的其它地区，在没有预售制度的时候，人家也都有房子，而且在很早以前没有预售制度之前，我们也有房子。
　　董藩：没有预售的时候你住的是什么房子？
　　秦兵：如果我们说现在很多房子住得都很好，你怎么能和非要说预售有关系？而且董教授，您知道，这个预售制度怎么产生的？预售制度。
　　董藩：我很清楚它怎么产生的，预售在短缺情况下产生的。
　　秦兵：不是短缺，是香港的救灾制度。
　　董藩：我比你要清楚，我要告诉你，在加拿大同样有预售。
　　秦兵：但是人家的预售和中国的预售可不一样。
　　任志强：你怎么说是香港创造的预售制度，这完全错误。
　　秦兵：中国学的预售制度就是学的香港。
　　任志强：美国也实行预售。
　　秦兵：但是你想想，付多少钱？人家那个预售付多少钱？咱们是付全款，人家是付多少钱？
　　任志强：你可说错了，谁让你付全款？
　　秦兵：我们现在不是付全款吗？
　　任志强：谁让你付全款？哪个预售制度上写着付全款？
　　秦兵：我现在付30%，再加70%。
　　任志强：那和制度有什么关系，那是你付，那和制度没有关系。
　　秦兵：它提供给你这个机会了，如果不允许预售的话，你只能买。
　　任志强：允许预售也可以不提供，你在预售制度上加了规则。预售制度本身并没有错，你说中国的法律不健全，那是另外一回事，那和预售制度没有关系。全球大概96%的国家在执行预售制度，但是为什么人家不出问题。几年以前，央行的报告中就曾经提出来要否决预售制度，一个礼拜之内建设部就否决了这样一个央行的说法，是因为建设部把全国全世界接近于96个国家的制度拿回来做对比以后认为预售制度没有问题。
　　舒可心：任先生说的，我表面上是赞成任先生的意见，可以这么说，预售制度本身是一个制度，作为一个商业制度，它实际上是可以谁都来用的，但是我想请任总考虑一个问题，就是中国在市场化进程当中，我们跟德国和美国这种西方国家不一样，我们的人民是不是承受得了在预售制度下自己的财产受到损失。
　　任志强：为什么你要让他的财产受到损失？
　　舒可心：对，这就是预售制度产生的。
　　任志强：我的所有客户你可以调查，有没有在面积上产生损失的。
　　舒可心：所以您恰恰可以。
　　任志强：那不是胡扯八道吗？
　　秦兵：不能这样。
　　舒可心：我现在想说的就是，中国的预售制度。
　　任志强：你不能说(期房引发的房地产案例超过)80%。
　　秦兵：远远超出这个数。
　　任志强：现在全国所有的投诉都算上来，连10%都不到。
　　舒可心：秦律师刚才讲的，有这么多比例的诉讼，但这些诉讼未必业主都能赢，可能业主大部分都赢不了，因为制度设计本身就偏向开发商，但是问题在这儿，当消费者已经跟银行贷了款了，像上海这次房子倒塌的，这跟预售制度没关系，房子跟预售制度没关系，但是这个时候买房人已经失去了跟开发商谈判的能力了，钱都在您手里了，所以这个是造成什么呢？任总，我看过您的很多文章，这造成什么呢？这造成社会问题，制度本身没有什么好坏，在中国生产关系，在生产力发达不够的时候，采用了西方的生产关系，来跟中国的生产力，老百姓没有承受这种大风险的能力，你就让他背上百分之百的债，最后成为负资产，像上海的这些人，或者像由于房地产市场降价，使得业主去年、前年给你钱的房子，假如降价就会造成负资产，还不起房，香港也有这种情况。所以关键我不是谈预售制度好与不好，没法谈，如果脱离了中国的现状谈预售制度根本没法谈。
　　王志安：你的意思就是说预售制度本身或许没有问题，但是它并不适合今天的中国发展的现实，是这意思吗？
　　舒可心：从第一天我认为就不该设立预售制度，因为那个时候发展商是政府的，政府没钱，任总也没钱，因为任总是国企，就想拿老百姓的钱来弄。
　　王志安：任总怎么看这个问题？
　　任志强：但是你说这些问题我认为根本就不存在，消费者协会给我发了奖状，就是因为我有担保制度，担保制度完全可以在全世界通行解决。因为世界各国都在执行担保制度。
　　舒可心：我插一句话任总，中国这么多，成千上万的开发商，只有您一个开发商有担保制度。
　　任志强：现在不止，可能有好几个。
　　王志安：大概这个比例是什么？
　　任志强：如果用担保制度来解决，是可以解决的，那你就是补充相应的法律去完善它，而不是要否定它，你们现在讨论的要倒洗脚水，就把孩子倒掉。
　　舒可心：不是，它完全不是一个概念。
　　王志安：您说担保制度，您能不能解释一下。任总，您能不能解释一下？
　　任志强：是用担保公司来对我销售的所有实物进行担保，包括质量问题，包括面积问题，所有的其它问题。这个担保公司要赔钱，第三方赔钱和我没关系，所以这些质量问题是完全可以用其它办法去弥补的，所以预售时候有没有质量问题，担保公司负责任，面积有误差，担保公司负责任，其它的担保公司也可以负责任，既然我们可以用其它的方式来解决，你否定这个预售制度有什么关系？没有任何关系。
　　舒可心：预售制度应该包括银行监管制度，应该包括任总的房屋质量担保制度，合起来叫预售制度，如果没有这样好的预售制度，这个预售制度就不叫预售制度。
　　任志强：你说得也不太对。如果按日本来说，它根本就不需要质量担保，因为质量担保是用法来解决的，它另外有质量法。
　　舒可心：但是在没有质量法的情况下，我们就积极推行预售制度，势必造成社会的这种。

      (辩题二:期房制度推动房价走高?)

　　王志安：关于乱象之中还有一个问题，很多人认为现在房地产市场的价格大起大落，是跟预售制度有关的。
　　任志强：没有任何关系，如果没有预售制度，房地产市场价格更高。
　　舒可心：价格高我不反对，但是稳定。

　王志安：房子期房的时候，刚开始卖的时候价钱就是便宜，越到现房了，日期越来越近了，价格越来越高。
　　舒可心：那是当然的，反而是消费者分享了这个增值。
　　王志安：他给很多人造成了一种房价在不断上涨的现象。
　　董藩：那是错误的。
　　任志强：成品在不断完善的过程中，当然成品在涨价了，我们预售有没有预订汽车的，有没有预订飞机的？哪个飞机是建完了以后你付钱的？
　　王志安：但是预售汽车的时候，从来没有预定汽车的时候就说你早预定可以少花钱。
　　任志强：你到航空展去看看，是不是早预订的要少花钱？所有订的飞机都是早订的少花钱，你要买现货一定贵，这没什么可讨论的。
　　董藩：预售是根据现在的供求关系锁定一个价格，而挑货是后一个阶段，房价原则上就是上涨的。因为收入在增长，还有其它因素在影响它，所以早预售的话，其实消费者用自己的钱分享了后面的一部分增值。
　　任志强：问题是供不应求造成的上涨，还是供过于求造成的上涨？如果是供不应求的原因，就是没有预售制度，我们就更加供不应求了。
　　董藩：而且没有预售制度的话，老百姓更买不到房子。
　　任志强：我们可能得缩到80%到90%的产量，市场供不应求的矛盾就会日益严重。
　　舒可心：我觉得任总以改善国民住房待遇的责任人为自居，说我们发展商是为了解决全国人民的住房问题。
　　任志强：你说错了，我们只解决一部分人，而且解决高收入的人，你别搞错了。
　　舒可心：对，就是整个房地产商，我指的是整个房地产商，房地产商是解决人们的住房问题，但是这里面有一个评估，加速提供人民住房的速度重要还是在稳定的环境当中，让人们在获得住房的同时也能让社会比较安定，现在房子的价格起落。
　　任志强：现在社会有什么不安定？
　　董藩：加速供应才能稳定呢。如果没有供应，老百姓没房子住能稳定吗？
　　舒可心：任总，不能咱看不见，也可能您的公司房子没有问题，这我也知道，但是整个房地产商，您不代表房地产商，您代表好的房地产商，我可以这么说，咱们客气地说，中国大量的开发商建的房子都是可以俯卧撑的，开玩笑，都是有质量问题的。
　　王志安：关于价格的问题，你刚才说，其实房价的上涨和下跌是因为供求决定的，不是因为预售制度决定的。
　　任志强：如果我们国家有丰富的资本市场，或者说资本市场是完全发达和开放的，你完全可以实行现房销售制度。
　　王志安：现在我们不谈房子的问题，我们现在要推出一个杯子在市场上，这个价钱我就宣布，这个杯子没有做出来之前，我卖一块钱一个，或者说一百块钱一个杯子，一个月之后，我再卖，就是110块钱，两个月以后再卖就是120块钱，你像这样的销售制度会刺激需求吗？
　　任志强：这和销售制度没关系，如果是因为销售制度就能让它涨价，而不是因为需求关系能让它涨价，那我一开始就应该定120元，我傻？我为什么一开始要定一百呢？如果是供求关系决定的。供求关系决定了，你到卖120元的时候，有没有人去买你的杯子，如果有人买一开始你定价可能定低了。
　　王志安：这是另外一个元素。
　　任志强：不是另外一个元素，这就是根本的供求关系决定，如果供求关系决定了是供不应求占主导地位，你才可能出现先卖的卖一百，后卖的卖120元。
　　王志安：但是什么决定供求？
　　任志强：什么决定供求？城市化，我们的城市人口，我们的家庭分裂速度等等一大堆，首先要决定的是土地供应是不是市场化，如果生产杯子的原材料是被垄断的，而不是市场化的，它就很难做到供求平衡。
　　王志安：但是您承不承认在供求里面，人们对价格上涨的预期也决定着供求？
　　任志强：我不承认。
　　舒可心：对，肯定是。
　　任志强：你查查从2003年到2006年国土局的报告上，每年减少多少土地供应，如果这些土地供应按原来的速度供应不减少，怎么会形成2007年的暴涨呢？为什么2007年年初我们的国务院报告上提出要用增加供给的方式来解决供求关系问题？就是因为前连续四年的时间供应太少了，但是2007年供应的土地还没有变成产品的时候，我们又开始刹车，所以才造成2008年出现了问题，和预售制度没有任何关系，因为我们在之前已经实行了预售制度很多年了，为什么没出现这么多问题？消费者协会有正式报告，房地产的投诉是在下降，而不是在上升的，虽然绝对数量是上升了，但是和我们总的销售量相比是下降的，说明什么？说明预售制度和它没关系。
　　秦兵：一个重要的问题就是它把本来我们在很快时间要进行达成的谈判，无限制地延长了，比如早市，为什么快到闭市的时候价格一定降下来？这是规律，为什么呢？因为谈判时间缩短了，必须12点要关门，所以我赶紧把东西卖出去。但是如果它有无限的谈判时间，到晚上12点才关门，我一定不降价。我们的预收制度就把谈判时间在实物生产之前，就开始了，所以提高了开发商的谈判时间和谈判地位，所以价格上去了。另外，还有一个重要原因，预售制度为什么要废除？就是它违背了经济法则，任总，你买的99%的东西都要看到实物才付钱对吗？只有买房子，是什么都没看到的时候就要付钱。
　　任志强：你说这个没有任何道理在哪儿？我们现在的市场中销售的二手房和一手房现在基本上是一比一了，二手房是不是预售制？不是，我们用不着讨论。在我们的商品房里头，其中现房部分大概占到三分之一，或者说略弱一点，这一部分是不是现房？这两个部分加起来已经大于了预售制度，是不是房地产这一部分就不涨了？二手房房价为什么会“呼呼”涨呢？它没有预售制度。
　　舒可心：但是房屋预售制度确实给开发商更多的描绘最新最美图画的机会，给更多的开发商谈判的主动权，然后使得消费者在选择的时候，有特别多的困惑，使得这个房子涨价的机会。所以我觉得我们不能，一说房子涨价，全都归罪于预售制度，但是一说预售制度，它似乎跟一切的恶都没关系，我反对您这种观点。
　　

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