农村房屋买卖合同效力在合同法上的观察

与农村房屋买卖合同效力有直接关联的合同法规范主要涉及以下几个方面：（1）《合同法》第五十一条规定的无权处分；（2）《合同法》第五十四条规定的合同撤销制度和第九十四条规定的合同解除制度；（3）《合同法》第一百三十二条第二款规定的禁止或限制流通物制度；（4）《合同法》第五十八条规定的无效返还制度。以下分别作简要分析。

1、农村房屋买卖不属于无权处分

有观点认为，宅基地的所有权属于集体，个人无权把宅基地使用权转出集体之外； ^[10]未经集体同意的房屋买卖应当认定无效。笔者认为，把农村房屋买卖合同视为无权处分合同并不妥当。首先，我国的不动产权属由房屋所有权和土地使用权构成，是否有权处分应当看房屋和土地使用权，而不能从土地所有权角度考虑；否则城市房屋的买卖将被认定为无权处分。其次，一旦宅基地通过审批取得，宅基地的使用权与所有权即分离，村集体经济组织只在名义上享有所有权，使用、收益、占有和处分（用益物权意义上）的权利均归宅基地使用权人享有。再次，从物的利用角度看，原申请人利用宅基地或是由第三人利用，对所有权人而言并没有事实上的利害关系，因此，使用权的转移经所有权人同意并无实际意义。总之，只要土地使用权人合理开发利用，所有权人不得干涉用益物权行使权利。 ^[11]

2、农村房屋不属于禁止或限制流通物

民法上将物区分为流通物、限制流通物和禁止流通物，是从物的属性角度区分的。金银、文物作为限制流通物，毒品、枪支弹药等作为禁止流通物如，均是从其属性确定的。农村房屋与城市房屋相比，只是土地使用权取得方式上存在差别，依法取得后宅基地使用权与国有土地使用权均为用益物权，在物权法上的性质并无不同。根据物权平等保护原则，农民如同城市居民那样，保有甚至处分自己的房屋，应当是天经地义的事。将农村房屋作为禁止或限制流通物看待，明显不符民法公平观念。

3、农村房屋买卖合同的撤销与解除

在民法制度安排上，涉及合同效力的制度包括无效、撤销、解除、终止等制度，每种制度各有自已的适用范围和条件，合同无效不是解决合同效力争议的唯一途径。尤其是对农村房屋买卖而言，合同解除、撤销制度既能最大程度地尊重当事人的意志，兼顾双方利益；而适用无效制度，对守约人利益保护极为不利，不合正义要求。例如，在出卖人不愿交付或不能交付的情况下，买受人可以根据合同目的不能实现等事由行使单方解除权，如果缔约过程中存在欺诈或重大误解等情形的，当事人可以主张撤销或变更合同，能有效保护守约方的利益。

4、买卖合同无效与农村房屋的原物返还

合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就农村房屋买卖而言，认定合同无效将面临两难的处境：如果不判决返还，则对于出卖人来说，其主张合同无效将失去意义。如果判决返还，对于已经交付或已办理过户手续的农村房屋，判决的执行困难甚至无法执行；尤其是买受人居住、使用多年并已改善或增设他物的情况，还涉及到相互返还或折价返还的问题，返还判决的妥当性值得怀疑。笔者认为，即便认定合同无效，还应当作“没有必要返还”处理。 ^[12] 理由是：对出卖人而言，真正的诉讼动机和目的在于出卖后房屋增值利益，并不是因为无居住场所或生活无着落；对买受人而言，返还不仅失去增值利益，还会失去占有利益。对国家和社会而言，返还房屋的结果不仅没有给国家带来利益，反而给社会诚信造成损害 ^[13]。

综上，单纯从合同法自身的角度考量，认定农村房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由，判决返还所产生的不良法律效果和社会效果不可小视。

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