买卖房屋必须签订书面合同案

案情简介： 原告古凤娟与被告李智国于 2000 年 3 月口头约定，李智国将自家一幢楼房的第三层楼转让给古凤娟，房价为 65000 元，购房款分三次付清，古凤娟已经支付 5000 元购房款，被告李智国于同年 5 月 31 日 出具给古凤娟收条一张，称“收到古凤娟交来购房预付款人民币 5000 元”。 双方办理产权过户手续时原告才知道，原来所售房屋的土地证和房屋产权证均为李智国母亲名下，并且该幢楼共有三层，只领取了二层的房屋产权证，第三层未经报建，也未领取房产证，原告古凤娟因此以该房屋产权有争议为由，起诉至人民法院，要求被告李智国返还 5000 元购房预付款。

法院判决： 法院认为，私房买卖合同为要式合同，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第 40 条和建设部《城市房地产转让管理规定》第７条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。本案原告与被告转让房产未采用法律规定的特殊形式，即未签订书面合同，由于双方未签订书面房屋买卖合同，双方的权利义务约定不明确，加之该房第三层未经报建，也未办理房屋产权证，亦不能依法转让，故双方的房屋买卖合同关系不能有效成立。被告收取的原告的 5000 元房屋预付款应予返还。被告称该 5000 元系购房定金不是购房预付款，原告予以否认，由于双方约定不明确，且被告出具的收条注明该款为购房预付款，故被告所称无事实依据，法院不予采信。另被告称为办理房屋过户手续花费及损失近万元未举证证实，加之被告对此问题也未提出反诉，故法院对此不予认定。依法判决如下： 1 、原告古凤娟与被告李智国的房屋买卖行为无效； 2 、被告李智国应与本判决书生效后 10 日内向原告古凤娟返还购房款 5000 元。

律师点评： 房屋买卖合同属于要式合同，买卖双方必须签订书面合同，否则依法双方的买卖行为不能成立生效。《合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第 40 条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《城市房地产转让管理规定》第 7 条规定：房地产转让当事人签订书面转让合同。

本案原被告交易的房屋属于违章建筑。违章建造的房屋，因其违反法律规定，在未经主管部门处理并补办合法手续之前，不能确定房屋所有权归属，因此不能作为以转让房屋所有权为目的房屋买卖合同的标的物。司法实践中，买卖违章建筑物的行为因违反法律的强制性规定一般被认定无效。《合同法》第五十二条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

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