土地房屋拆迁—评论

马光远：新条例强调征用和补偿(《今日观察》评论员)

在新的条例里强调了两点：

第一点是征用。征用是按2004年的《宪法》，2007年《物权法》，2007年的《房地产管理法》里新规定的一个东西。征用就是政府强制来收买，也就是说只有政府强制收买才能适用这个条例。

第二点是特别强调补偿。我们原先出现了很多城市拆迁过程中的一些群体性的事件，最主要的原因就是因为补偿不到位，补偿的价格非常低，在这种情况下，引发了一些问题。因此新条例本身的变化跟以前的《拆迁条例》应该基本上是两码事。这个条例本身强调征用和强调补偿，很显然就非常适用于目前的形势，避免在拆迁过程出现一些大规模的群体性事件，避免一些矛盾的激化等等。所以现在出台是非常及时的。

沈岿：新法规可能会向社会公开征求意见 补偿标准的评估结论应公开并接受社会舆论的共同监督(北京大学法学院副院长 《今日观察》特约评论员)

我们参加了由全国人大法工委召开的一次专家座谈会，我们五个人都接收到了邀请，一个就是征求一下我们对于新的条例的制定，有哪些建设性的建议和意见，包括我们发现有些什么样的问题，可以在这样一个会议上进行交流，第二个议题主要是法工委向我们介绍了一下，关于这个条例修改的一些情况，也有一些值得研究的问题，还有待于大家共同来讨论，包括以后可能会，向社会公开征求意见。

总体上来讲，补偿标准可能需要有一个比较明确的，比较中立的，比较公正的市场价格的评估机构来做一个评估。现在的评估机构，在评估房产价值的时候，还是会受到拆迁人的影响，评估机构的业务，很大程度上可能要依赖于开发商。第二个应该把评估机构评估结论，能够公开，接受社会舆论的共同监督，那么政府一口价，或者开发商一口价的情况，会尽可能地减少。

刘戈：补偿标准的关键就是对于市场价的理解(《今日观察》评论员)

补偿标准的关键就是对于市场价的理解，这个市场价是谁定的？是怎么定出来的？现在价格的问题实际上是引发矛盾的一个最核心的问题。

拆迁方和被拆迁方在价格上谈不拢的非常著名的一个案例:上海闵行区的潘蓉夫妇，当时的房子大概是400多平米，是属于在农村宅基地里盖的房子，但现在那块土地被国有征用了，那块房子周围的房价大概是15000块钱一平米，但是最后他们的房子被折算出只有一两千块钱，这样就有一个巨大的差别。对于被拆迁者来说，应该按照旁边的商品房的市场价来作为参考；对于拆迁者来说，这个房子原来就是农村一座很旧的房子，只能按照以前的市场价来进行补偿。如果不解决这个问题，它仍然会留下一个隐患，我相信这个新的条例会在这方面有一个新的制定。

马光远：市场评估价的实施必须要有相关制度程序的保证(《今日观察》评论员)

大家可能有一个误会，以为原先的《城市房屋拆迁管理条例》里，对补偿价格没有按照市场价，事实上原先的《管理条例》里明明白白地规定，拆迁的价格按照市场价来。在它的24条里是这么规定的，如果是进行货币补偿的拆迁，那么就根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格来确定。事实上，在真正的房屋拆迁过程中，很少看到真正以市场评估价来进行的，这也就是说明我们在纸面上来规定一个市场评估价可能非常简单，但要落实到字面上，就需要相关的制度程序来保证才可以实施。

因此，如果没有相应的程序来保证，如果没有一个公正透明的市场价格的形成机制，那么即使规定是市场价，也是一个假的市场价，也会引起一些大的群众性的矛盾出现。所以我认为，规定按照市场价格来补偿可能非常简单，但是做起来，如果没有相应的程序来保证的话，又会沦为一句空话。所以我对程序的关注远远的比对市场价这几个字的关注要更强烈一些。

公共利益如何界定？补偿标准怎样制定？新条例如何破解现实难题？

刘戈：在法律之外 还需要有更多的谈判机制(《今日观察》评论员)

我希望，在一定程度上，新条例如果通过程序的健全，通过这样一个方式的改变，它一定会产生积极的推动作用。但我还是希望，在法律之外还应有更多的谈判机制来解决这样一种巨大的利益分歧。易中天教授写了一篇文章，在文章中他就提出，应该怎么样通过法律之外的一些程序，让拆迁能够更加就是和平的，更加理性的进行。

比如说，通过公示，通过说服工作，通过人大的讨论，通过反复的磋商等这样一些办法来进行解决。在这样的一个公开透明的过程当中，如果是商品房，它能产生多大的利润，我能获得多大利益，当所有周边的人都把这件事情搞得很清楚的时候，你还要做一个“钉子户”，那么你就得不到道德上的正义感。这就是说，如果大家都觉得政府或者是开发商给予赔偿条件是合理的，但你一定要坚持，那么你就没有这样的一个正义感。在心理学上，当你没有行为上的正义感的时候，做出偏激行为，就会降低冲突的矛盾。因此，除了数额、程序以及法律以外，一个公开透明的程序也很重要。

马光远：新条例成败的关键取决于程序 必须由严格、公正、透明的程序来执行(《今日观察》评论员)

三大难题就是公共利益如何界定？补偿标准如何界定？程序怎么样来设定？我觉得最重要的问题是程序的问题。

首先，无论是公共利益本身的界定，还是补偿标准的界定，现在很多人有一个误会，就是一旦新的条例实施，会不会出现一个很荒谬的情况，比如兴建一条高速公路，一个老太太不愿意搬走，这就是我们可以看到“钉子户”。这种情况是对新的条例的一个误会，也是一种妖魔化。现在大家有争议的时候，公共利益界定起来非常难，事实上这个难不仅在我们国家，在美国、英国都出现这种情况。因此，无论对公共利益的界定也好，还是补偿标准也好，我们必须在程序上来进行完善。

其次，公共利益究竟谁说了算呢？肯定不是地方政府说了算，也不是当事人说了算，是法律说了算。那么法律怎么样来界定？可以搞听证会，可以上全国人大，也可以搞一个专门的委员会来进行界定，我们有很多办法来完善程序。

再者，补偿标准最终应由第三方机构来解决。我们现在有第三方机构，比如地方政府指定某一些评估机构有评估权，可以对拆迁房屋进行评估，但这等于是地方政府圈定了自己的机构，这样显然就没有程序正义可言。

因此，对于新的《拆迁条例》而言，一方面，我们要严格界定，出于公共利益才适用于这个条例，房地产开发商业征用一定不能适用于这个条例。商业征用只能双方协商去解决。另一方面，对于这个条例本身是否成败，大家的期待非常高。我认为这个成败的关键在程序，如果没有严格的程序，对于公共利益的界定、程序的启动以及补偿标准来说，如果没有严格的公正的透明的程序来执行，那么这个条例跟以前的条例一样，又被地方政府种种的威力所化解。

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